El gobierno de José Antonio Kast acaba de lanzar una de las medidas más comentadas del mercado inmobiliario en años: la eliminación del IVA a la venta de inmuebles por un período de 12 meses, con el objetivo de movilizar el stock de 100 mil viviendas nuevas sin comprador y facilitar el acceso a la casa propia.
Suena bien. Pero antes de que te emociones o que tomes una decisión apresurada, necesitas entender lo que realmente está pasando.
¿Cuánto bajan los precios en la práctica?
Desde el gobierno estiman que eliminar el impuesto por un período acotado podría traducirse en una reducción de entre 10% y 15% en el precio final de las viviendas nuevas. Ex-Ante Sin embargo, la realidad es más matizada. Algunas empresas ponen en duda que la suspensión del IVA se traspase íntegramente al precio final. Emol.com Según el gerente general de inmobiliaria DEISA, en proyectos exitosos, el remanente a pagar al fisco fluctúa apenas entre 1% y 3%, lo que sería el verdadero descuento potencial.
¿La conclusión honesta? El impacto dependerá de cada proyecto, cada inmobiliaria y cómo se redacte finalmente la ley.
El efecto que nadie esperaba: el frenazo de ventas
Aquí está lo que más me preocupa como asesor: el anuncio está teniendo el efecto contrario al buscado, especialmente porque las expectativas de una caída relevante en los precios están paralizando las decisiones de compra e inyectando incertidumbre a un sector ya severamente golpeado.
Dicho de otro modo: compradores que estaban listos para firmar están esperando. Y eso afecta a todos.
¿Qué pasa con las propiedades de segunda mano?
Esta medida aplica solo a viviendas nuevas con entrega inmediata. El mercado de propiedades usadas no recibe el beneficio directo del IVA cero, pero sí va a sentir la presión: si las viviendas nuevas bajan de precio, los propietarios de inmuebles usados deberán ajustar sus expectativas para seguir siendo competitivos.
Si tienes una propiedad en venta hoy, este es el momento de revisar tu estrategia de precio con datos reales, no con lo que dice el vecino.
¿Qué deberías hacer tú ahora mismo?
— Si estás comprando: No paralices tu decisión. La ley aún no está aprobada, y esperar podría costarte más caro en tiempo y oportunidad que lo que ahorrarías en precio.
— Si estás vendiendo: Afina el lápiz. El mercado va a recalibrar en los próximos meses y la propiedad que no tiene precio correcto hoy, va a tener todavía más competencia mañana.
— Si eres inversionista: Al eliminarse el gravamen, el costo de adquisición de una vivienda podría disminuir, permitiendo que sectores de clase media que hoy se encuentran en el límite del financiamiento bancario puedan calificar para créditos hipotecarios The Clinic — eso amplía el universo de compradores. Oportunidad real.
Mi lectura final
Esta medida va en la dirección correcta. La incorporación del IVA a la vivienda en 2014 significó un aumento superior al 12% en el valor de venta, con un impacto directo en el bolsillo de los compradores.
Pero en bienes raíces, como en todo, el diablo está en los detalles. Y los detalles todavía no están escritos.
Si tienes dudas sobre cómo esta medida afecta tu situación específica en Viña del Mar o la V Región, conversemos.
