En esta conversación con la abogada María Constanza Freire de www.asesorify.cl abordamos una duda recurrente de compradores y vendedores: si la promesa quedó mal redactada, ¿tiene arreglo? La respuesta corta es sí. La larga—y la que te ahorra dolores de cabeza—te la dejo aquí, clarita y al hueso. 😉
1) Promesas mal redactadas: ¿tienen salida?
Sí. Según la abogada, lo firmado se puede modificar:
- Si la promesa fue por escritura pública, existe instrumento de rectificación.
- Si fue por instrumento privado, se puede anexar un documento que corrija o ajuste lo acordado.
🎯 Objetivo: darle firmeza, seguridad y certeza jurídica a lo que las partes realmente quisieron pactar.
Traducción simple: si te equivocaste o cambió una condición relevante, no estás condenado; hay vías formales para ajustar el documento.
2) Casos típicos donde “todo se da vuelta”
María lo dice sin rodeos: “tengo millones de casos”. Los más comunes:
- El comprador se arrepiente durante el estudio de títulos.
- No salió el crédito hipotecario o fue por monto menor al esperado.
- El estudio de títulos detecta problemas que generan desconfianza.
- Herencias (sucesiones) con trámites pendientes que pueden tardar hasta un año ⏳.
💡 Lección: la promesa no es una camisa de fuerza; si la realidad cambió o el riesgo aparece, ajustar por la vía legal es mejor que improvisar.
3) Sucesiones: estudio de títulos “a ojos cerrados”
En propiedades que provienen de herencias, la abogada es tajante:
- Siempre hay que hacer estudio de títulos previo.
- Tiene bajo costo y evita que el banco rechace la operación.
- Protege al corredor (cobra su comisión a tiempo) y al vendedor (recibe su plata sin trabas).
“Yo no redacto compraventas sin estudio de títulos”, recalca María. Así de simple. ✅
4) Promesa vs. crédito: el orden correcto (para no chocar de frente)
Error típico: firmar promesa sin plata aprobada.
Recomendación operativa de la abogada:
- Antes de visitar y mucho antes de promesar, exige aprobación crediticia.
- Para contado, acreditación de fondos (estado de cuenta, fondos mutuos, etc.).
- Las simulaciones NO valen como respaldo (salvo BancoEstado, comenta).
🤝 Si el cliente no trae aprobación, puede ser pérdida de tiempo y fuente de conflictos: diferencias de monto, pie insuficiente, renegociaciones forzadas.
5) Gestión del riesgo: explica antes, no apagues incendios después
Cuando el corredor educa al principio, todos navegan con mapas claros:
- Qué revisa el estudio de títulos y por qué importa.
- Qué pasa si el crédito no sale o sale por menos.
- Cómo y cuándo usar anexos o rectificatorias.
- Plazos realistas si hay sucesiones o trámites pendientes.
Si no se explica temprano, después es tarde y “todos corren en círculos” 🌀.
6) Checklist práctico para compradores y vendedores 🧾
Si vas a COMPRAR:
- ✅ Pide aprobación crediticia formal antes de promesar.
- ✅ Exige estudio de títulos (indispensable en sucesiones).
- ✅ Si cambian condiciones (monto, plazos), usa anexo/rectificatoria.
- ✅ Evita “simulaciones” como respaldo (no sirven, salvo la excepción que mencionó la abogada).
Si vas a VENDER:
- ✅ Si tu propiedad es herencia, haz estudio de títulos previo.
- ✅ Ten los documentos listos para que el banco pase filtros sin fricción.
- ✅ Si el comprador cambia su escenario (crédito, pie), ajusta por escrito y a tiempo.
- ✅ No temas modificar la promesa: es mejor corregir que litigar.
Conclusión (sin chamullo)
La promesa de compraventa no es una trampa: es un acuerdo ajustable por derecho, siempre que lo hagas bien y a tiempo. El estudio de títulos no es “un gasto”; es tu seguro de tránsito. Y la aprobación crediticia previa es la llave que evita promesas que nacen cojas.
Mi opinión: en Chile, el que ordena papeles y define el orden correcto (financiamiento → promesa → escritura) vende y compra más rápido y con menos drama. Lo demás es jugar a improvisar… y eso sale caro. 💥
